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樊綱:貨幣為什么流向房地產?根源是供需關系
發布時間:2018-08-07 08:44
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  “30年前我回國之后,寫的第一篇比較有份量的學術文章,就是分析走后門的現象,遞條子、批條子、尋租、倒掛等……最近,好像走后門的事情又回來了,買房子要批條子,這樣的事情又來了。”近日,博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行,中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱在演講中表示。

  樊綱是在談及當下調控政策時做出這一表態的。他贊同對樓市采取短期的調控政策,但不贊同采用限價的辦法來調整,因為這意味著徹底否定市場的定價機制。

  通過在土地出讓、商品房預售等環節的限制,很多城市對新房價格進行限定,并造成新房和二手房價格“倒掛”的現象。

  樊綱還認為,影響房價的因素不只是貨幣發行量,根源在于供需關系。

  供給不足導致房價上漲

  有關貨幣發行量影響房價的論調,一直很有市場。這種觀點認為,貨幣超量發行是房價上漲的主要動力。在2009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房價上行期中,M2發行量增加是主要原因。

  樊綱指出,貨幣是一般等價物,任何價格的上漲都跟貨幣有關。但需要研究的是,為什么貨幣會進入房地產領域?

  樊綱認為,這是因為房地產市場存在明顯的供給不足。“房價高的問題,可以從需求的角度解釋,但很多時候要從供給的角度考慮,這是供給側的問題,因為供給不足導致價格上漲。”

  按照樊綱的觀點,在需求結構中,人口增長、家庭迭代帶來的剛性需求占比并不大。財富增長引發的改善型需求,構成了需求增長的主要部分。

  此外,還有被忽略的部分——遷移性需求。這是由城市化進程推動的人口流動,并進而帶來的住房需求。由于當前我國的城市化率僅為55%,遷移性需求還有大量釋放的空間。

  對于投資性需求,樊綱指出,如果投資房產是用于出租,便是合理部分,“不要一概否定”。而不用于出租,只是為了資產升值的投機性需求,是真正需要打壓的部分。

  按照他的觀點,投機需求之所以旺盛,就是因為對未來房價上漲的預期較高。之所以預期較高,則是因為供給不足。

  因此,“房地產市場的供需矛盾,仍是現階段最大的矛盾。”樊綱說。


       參考觀研天下發布《2018年中國房地產市場分析報告-行業深度調研與發展趨勢預測

  房地產稅改革并非“萬能”

  在增加供應方面,我國已啟動雄安新區、粵港澳大灣區、長三角等城市群建設,并啟動集體土地建設租賃住房的試點。樊綱認為,這些措施需要三至五年時間才能充分顯示作用。

  因此,為避免出現美國、日本等發達國家房地產市場崩盤的現象,短期的調控是有必要的。其中,限購、限貸等政策都能夠起到相應的作用。但限價政策由于否定了市場定價機制,而被樊綱認為不可行。

  對于土地供應中的“限地價”現象,樊綱同樣認為不可行。他向21世紀經濟報道記者表示,這意味著政府讓利,只會增加尋租空間,而不能真正解決供需問題。

  他還表示,在短期調控的同時,真正的解決之道,是在供給側進行長效機制的改革,比如租售并舉,多渠道保障等。他提出兩個建議,第一,土地供給要以人口遷移作為參考。“人口遷入多的地方要增加供給,人口遷出多的地方,就要減少供給。”

  第二,提高容積率。“中國人口眾多,可居住面積是世界平均水平的1/3。”

  樊綱在接受21世紀經濟報道記者專訪時還指出,房地產稅改革,也是樓市調控長效機制的重要部分。因為房地產稅改革會增加房屋的保有成本,增加“只炒不住”的成本,對于房價能起到“自動穩定器”的作用。

  但對于房地產稅的作用,樊綱認為不能過于高估。因為房地產稅在邏輯上能對房價形成壓力,卻未必就是“包治百病”的良藥。

  “征收房地產稅的地方,房價未必就沒有泡沫,就像美國;但不征收房地產稅的地方,房價一定會出泡沫,就像中國。”樊綱說。


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